37. 상가 투자하면 수익률 얼마나 될까? (feat. 상가수익률 계산, 취득세, 재산세, 투자수익률)

 

안녕하세요.

2032년전에 경제적 자유를 꿈꾸는 경제길잡이 입니다.

 

상가 투자를 하기 전에 알아야 할 것들에 대한 포스팅을 한 적이 있었습니다.

 

https://goodfinance.tistory.com/7

 

19. 상가 투자 전 생각해봐야 할 것.

 

이제 분양상가를 실제로 매입하는 과정과 그 이후 드는 비용을 계산해서 진짜 수익률이 어느 정도 되는지 알려드리려고 해요. (전 이런것도 모르고 상가를 매입했었다는...)

 

1. 매매금액: 10억

우선 예를 들면 10억에 상가를 매입했다고 가정하겠습니다.

(여기에 부가세가 대략 5천만원이 넘는데, 나중에 환급 받으니 따로 계산에 넣진 않겠습니다. 하지만 일단 부가세를 내야하니 여윳돈이 있어야 합니다..)

 

2. 취득세

상가를 매입하면 취득세 4.6%를 내야 합니다.  취득세: 4600만원

 

3. 등기수수료

법무사 통해서 등기를 내는데, 저는 은행에서 소개해준 법무사를 통해서 등기를 했고, 수수료를 냈습니다. 

등기수수료: 200만원

 

4. 중개수수료

부동산 통해서 상가를 매입했기 때문에 중개수수료를 내야겠지요. 중개수수료는 0.9%가 상한선이고 적당히 조율을 할 수 있습니다. 

중개수수료: 300만원

5. 대출금액

은행에서 최대한 대출을 받는다면 실제 투자금을 절약해서 수익률을 높일 수 있습니다. 대출이자는 경비처리를 하게 되니 크게 신경 쓰지 않으셔도 됩니다. 
대략 60%의 대출을 받을 수 있다면 대출금액 6억이 되겠네요. 

 

6. 보증금

만약 임차인이 있다면 임차보증금을 투자비용에서 제할 수 있겠습니다. 

보증금: 5천만원

 

자 그럼 실제 상가를 매입하는데 드는 비용은

매매금액 10억+ 취득세 4600만원+ 등기수수료 200만원+ 중개수수료 300만원-대출금액 6억-보증금 5천만원= 대략 4억.

 

즉 4억으로 10억짜리 상가를 매매하는 것이 가능합니다. (일단 부가세를 내야하므로 4.5억은 가지고 있어야 합니다)

대략적으로 10억의 상가라면 서울권이라면 대략 2-3%의 임대수입을, 경기권은 5-6%의 임대수입을 올릴 수 있다고 합니다. 

 

10억의 경우 5%의 수익률을 올리려면 1년의 월세가 5000만원이므로, 매월 420만원의 임대수입을 받고 있다고 할 수 있습니다. 

 

그럼 매월 420만원을 과연 다 버는 걸까요? (그럼 좋겠지요..?!)

 

이제 매년마다 나가는 비용을 계산해봐야 합니다. 

 

1. 재산세

상가의 재산세를 구하는 공식은 따로 있습니다.

건물분과 토지분의 시가표준액과 공시지가 등으로 계산을 하는데요.

대략적으로 시세의 3.6% 정도로 계산해 보도록 하겠습니다. 

그럼 10억짜리 상가의 재산세는 매년 360만원, 월 30만원 정도가 되겠네요. 

 

2. 은행이자

은행에서 6억을 대출 받았고, 4%의 금리로 빌렸다고 가정하면, 매월 이자 = 6억*0.04/12= 200만원 정도 되겠습니다. 

 

매월 임대수익을 계산해 볼까요?

 

월 임대수익=임대료 - 은행이자 - 재산세 = 420만원- 200만원- 30만원= 190만원

 

그럼 본인 돈 4억을 투자해서 1년동안 월 190*12개월= 2280만원= 대략 5.7%의 수익률을 올린다고 볼 수 있습니다. 

 

하지만 이게 끝이 아니죠..임대사업자의 임대수입은 그대로 종합소득의 대상이 됩니다.

 

이 2280만원은 본인의 종합소득으로 합산이 되어, 본인의 소득수준에 따른 과세표준에 맞춰서 세금을 내게 됩니다.

 

만약 제가 35%의 세율구간에 있다면 2280만원에서 35%의 세금을 제한 1482만원/년(월 123만원..)정도가 정말 순수익이 되겠네요^^;;

 

 

그래도 이게 어딥니꽈!! 라고 할 수도 있고, 

월세 420만원이라더니 다 떼고 나면 아니 고작 월 123만원??

이라고 하실 수도 있겠습니다. 

 

만약 이 상가가 공실이 나지 않고 꾸준히 임대가 되고, 임대료가 조금씩 오른다면 매년 6% 이상의 수익률을 올릴 수 있게 되고, 나중에 상가의 가격이 상승이 된다면 시세차익도 누릴 수 있는 투자가 될 것입니다. 

 

하지만, 이 상가가 공실이 나거나 임대료가 오르지 않거나, 상가의 가격이 오르지 않는다면...ㅠ

 

또 하나, 앞으로 금리가 어디까지 오를지 모르겠지만, 대출금리가 계속 오른다면 수익률은 6%미만으로 떨어지게 됩니다..

 

상가 투자는 이렇게 꼼꼼히 알아보고 하는게 맞는 것 같습니다!!

(제 상가 옆 호실은 아직도 몇 년째 공실이랍니다...ㅠㅠ)

 

 

 

그럼 오늘도 좋은 하루 되세요!